지역주택이란 개인 본인이 주택을 마련하기 위해 다수의 구성원 (조합원)이 되어 주택조합을 결성하는 것으로,
최근 가격이 주변보다 저렴하고 청약통장이 필요 없다는 장점만으로 조합설립인가 신청 및 주택건설을 추진하는 과정에서 조합원 가입을 위한 주민들의 지역주택조합에 대한 이해가 부족하여 피해발생이 우려됨에 따라 아래사항을 홍보(안내)하고자 합니다.
지역조합주택 관련법령
지역주택조합설립
- 주택법 제 11조의3(조합원 모집신고 및 공개모집)
- 주택법시행령 제20조(주택조합의 설립인가 등)
- 주택법시행규칙 제7조(주택조합의 설립인가 신청 등)
조합원의 자격(주택법시행령 제21조)
- 지역조합설립인가 지역내 6개월이상 거주한 자
- 주택조합 설립일로부터 조합주택 입주일까지 무주택자
(세대주를 포함한 세대원 중 85㎡이하 주택 1채이하 소유 인정)
조합설립인가 요건(주택법시행령 제20조 제1항, 제4항)
- 조합설립인가 세대수의 50%이상으로 조합원 구성(20명 이상)
- 사업예정지 80% 이상 토지사용권원 확보 및 15% 이상 소유권 확보
조합설립인가 결정을 위한 검토사항(주택법시행령 제20조제6항)
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 수립되었거나 주택건설사업기간에 수립될 예정인 도시·군계획에 부합여부
- 수립되어 있는 토지이용계획
- 토지 사용에 관한 권원을 확보하지 못한 토지가 있는 경우 해당 토지의 위치가 사업시행에 지장을 줄 우려여부
조합원가입 시 알아야할 사항
조합, 그 조합의 구성원은 조합원 가입알선 등 조합업무를 대행할 수 있는 업무대행사 이외의 자가 하여서는 안 됨
- 조합설립인가 전후를 막론하고 책임이 없는 무자격 대행업체의 난립으로 사업의 지연 또는 실패로 인한 피해가 발생하는 것을 방지하기 위하여 2016.08.12(시행) 이후 조합 및 조합원 이외 업무대행사의 자격조건을 법제화 함
(주택법 제11조 제8항) - 업무대행사의 자격
- 주택법 제4조에 따른 등록사업자
- 공인중개사업 제9조에 따른 중개업자
- 도시 및 주거환경정비법 제69조에 따른 정비사업전문관리업자
- 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제4조에 따른 등록사업자
- 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 에 의한 신탁업자
※ 국토부장관은 주택조합의 원활한 사업추진 및 조합원의 권리 보호를 위해 ‘표준업무대행계약서’를 작성·보급(별첨 참조)
- 주택조합의 업무를 대행하는 자는 거짓 또는 과장 등의 방법으로 주택조합의 가입을 알선하여서는 안됨 (주택법 제11조 제9항)
조합설립인가 전 사업계획이나 사업부지의 사용권원 또는 토지가 확보되지 않은 상태에서 "무자격 업무대행사(자)"를 통해 "가칭 ○○주택조합" 등의 명칭으로 홍보관·견본주택·신문·광고전단지·현수막 등 다양한 수단으로 조합원을 모집하기 위해 거짓 또는 과장 등의 방법으로 주택조합을 가입을 알선하여서는 안 됨
※ 거짓 또는 과장이란 ‘토지의 사용권원을 확보하지 아니한 상태에서 토지확보가 이루어진 것으로 상담과정 또는 홍보 할 경우 또는 마치 개발계획(도시개발 계획 또는 지구단위계획)이 모두 선행 또는 결정된 것으로 홍보할 경우’
| 주택법 제101조 [벌칙] 제1호 및 동법 제106조[과태료] 제2항 1호 |
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3년이하 징역 또는 3천만원이하 벌금 주택법 제11조 제8항을 위반하여 조합업무를 대행하게 한 주택조합, 주택조합의 구성원, 조합업무를 대행한 자 1천만원 이하의 과태료 주택법 제11조 제9항을 위반하여 거짓 또는 과장 등의 방법으로 주택조합의 가입을 알선한 업무대행자 |
조합설립인가 후부터 당해 사업의 사업계획승인을 받고 주택건설 대지소유권의 전부를 확보하기 전에는 조합원이 주택을 공급받을 수 있는 지위를 양도·양수할 수 없음(원칙적으로 임의탈퇴는 불허)
(주택법 제65조, 동법시행령 제74조제1항)
- 조합원 주택을 공급 받을 수 있는 지위를 양도·양수·알선하거나 양도·양수·알선의 목적으로 광고하는 사례는 위법행위임
| 주택법 제101조 [벌칙] 제2,3호 |
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3년이하 징역 또는 3천만원이하 벌금 주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등) 제1항 및 동법제65조(공급질서 교란 금지)제1항 을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 전매를 알선한 자 |
주택조합은 주택조합 설립인가를 받은 후 2년 이내에 사업계획 승인을 신청하도록 규정(주택법시행령 제23조제1항)
- 주택조합이 설립인가 이후 2년이 초과된 경우에도 사업계획승인신청을 하지 않는 경우, 주택조합 설립인가 취소 검토 및 필요시 취소 조치
| 주택법시행령 제23조(주택조합의 사업계획승인 신청등 |
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주택조합은 설립인가를 받은 날부터 2년이내에 법 제15조의 규정에 의한 사업계획승인을 신청하여야 한다. |
새로이 시행되는 제도
※ 주택법 개정 법률 제14344호(‘16.12.2 개정, ’17.6.3 시행)
조합 탈퇴 및 환급 청구(법 제11조제7항부터 제9항까지)
- 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있고, 탈퇴한 조합원(제명 조합원 포함)은 조합규약으로 정하는 바에 따라 비용의 환급을 청구할 수 있음.
- ⇨ 이 법 시행(2017.6.3) 후 최초로 주택조합설립인가(변경 인가를 포함)를 받아 설립된 주택조합부터 적용
조합업무대행자의 업무범위(법 제11조의2제2항)
- 조합원 모집, 토지 확보, 조합설립인가 신청 등 조합설립을 위한 업무의 대행
- 사업성 검토 및 사업계획서 작성업무의 대행, 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원
- 사업계획승인 신청 등 사업계획승인을 위한 업무의 대행
- 그 밖에 총회의 운영업무 지원 등 국토교통부령(‘17.6.3 공포·시행 예정)으로 정하는 사항
- ⇨ 이 법 시행(2017.6.3) 후 주택조합 업무대행 계약을 체결하는 경우부터 적용
조합업무대행자의 의무(법 제11조의2제3항)
- 주택조합 업무를 대행하는 자는 신의에 따라 성실하게 업무를 수행하여야 하고, 거짓 또는 과장 등의 방법으로 주택조합의 가입을 알선해서는 안되며, 자신의 귀책사유로 조합 및 조합원에게 손해를 입힌 경우 그 손해에 대해 배상할 책임이 있음.
조합업무대행자의 의무(법 제11조의2제3항)
- 주택조합 업무를 대행하는 자는 신의에 따라 성실하게 업무를 수행하여야 하고, 거짓 또는 과장 등의 방법으로 주택조합의 가입을 알선해서는 안되며, 자신의 귀책사유로 조합 및 조합원에게 손해를 입힌 경우 그 손해에 대해 배상할 책임이 있음.
조합원 모집 신고 및 공개모집 의무화(법 제11조의3)
- 지역·직장주택조합설립 인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 경우나 조합의 설립 인가를 받기 전에 신고한 내용을 변경하고자 하는 경우에는 해당 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집해야 함. 공개모집 이후 조합원 탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있음.
- 조합원 모집 시기, 모집 방법, 모집 절차 등 조합원 모집의 신고, 공개모집에 필요한 사항은 국토교통부령(‘17.6.3일 공포·시행 예정)으로 정함.
- ⇨ 이 법 시행일(‘17.6.3일) 이전에 조합설립인가 신청을 한 경우나 이 법 시행일 이전에 주택조합설립인가 신청을 하기 위하여 일간신문에 조합원 모집 공고를 하여 조합원을 모집한 경우에는 이를 적용하지 않음.
| 주택법 제102조(벌칙〉2호 |
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2년이하 징역 또는 2천만원이하 벌금 주택법 제11조의3(조합원 모집신고 및 공개모집) 제1항을 위반하여 신고하지 아니하고 조합원을 모집하거나 조합원을 공개모집하지 아니한 자 |
조합원 모집 신고 수리 거부(법 제11조의3제5항)
- 시장·군수·구청장은 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 조합원 모집신고를 수리할 수 없음.
- 이미 신고된 사업대지의 일부 또는 전부가 중복되는 경우
- 이미 수립되었거나 수립 예정인 도시･군계획, 이미 수립된 토지이용계 획 또는 이 법이나 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 주택건설대지에 조합주택을 건설할 수 없는 경우
- 법 제11조의2제1항에 따라 조합업무를 대행할 수 있는 자가 아닌 자와 업무대행계약을 체결한 경우 등 신고내용이 이 법령에 위반되는 경우
- 신고한 내용이 사실과 다른 경우
시공보증 의무화(법 제14조의2)
- 주택조합이 공동사업주체인 시공사를 선정한 경우 그 시공사가 국토교통부령(2017.6.3 공포·시행 예정)이 정하는 기관의 시공보증서를 주택조합에 제출하고, 시장·군수·구청장은 착공신고서 접수 시 이를 확인하여야 함.
주의사항
지역조합주택의 경우 청약통장이 필요치 않고 일반분양주택 보다 가격이 저렴하며 좋은 동·호수를 선점할 수 있는 장점이 있어 인기가 있으나
지역주택조합 설립인가 및 주택건설사업계획 승인과정에서 계획했던 아파트 규모(건축면적,연면적,층수,세대수 등)의 변동가능성이 있고 사업이 지체될 시 추가부담금 및 이에 따른 조합원간의 갈등이 있을 수 있어 조합원 가입 시 이러한 점들을 고려 신중할 필요가 있음.
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