도시 및 주거환경정비사업 시행 절차도

3. 시행단계2

  1. 사업시행인가

  2. 타 법령에 의한 심의 및 경가등

    - 환경,교통,재해 등 각종 영향평가 및 건축심의,경관심의
    - 문화재지표조사
  3. 사업시행계획수립

    법제28조 제1항,제30조

    사업시행계획서의 작성
    - 토지이용계획
    - 정비기반시설 및 공동 이용시설 설치계획
    - 주민이주대책
    - 세입자의주거대책
    - 임대주택의 건설계획
    - 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
    - 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
    - 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획
    - 시행규정(시장·군수,대한주택공사등 단독 시행)
    - 시행령 제41조 제2항의 사항
  4. 사업시행인가신청(시행자→시장,군수)

    법제28조 제1항,규칙 제9조

    신청서류
    - 정관등
    - 총회의결서 사본
    - 수용또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세
    - 사업시행계획서 등
    - 인·허가동의 의제 관련 서류
    동의사항
    - 총회 개최하여 조합원 과반수 이상 동의
    - 지정개발자인 경우 토지면적 50%이상 토지등 소유자 과반수 동의
  5. 공람공고 및 의견청취

    법제31조 제1항

    - 14일이상 일반인
    - 이해관계인은 서면으로 의견 제출
    - 지방자치단체의 공보 등에 공람 요지와 장소 공고
    - 토지등소유자에게 공고내용통지
  6. 사업시행인가/변경인가

    법제28조 제1항

    - 사업시행자가 시장,군수인 경우 제외
    - 경미한 변경시 시장,군수에게 신고
  7. 사업시행인가고시(시장,군수)

    규칙제9조 제3항

    - 정비사업의 종류 및 명칭
    - 정비규역의 위치 및 면적
    - 사업시행자의 성명 및 주소
    - 정비사업의 시행기간
    - 사업시행인가일
    - 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 서유권 외의 권리의 명세
    - 건축계획에 관한사항
    - 주택의 규모 등 주택건설계획
    - 정비기반시설 및 토지 등의 귀속에 관한사항
  1. 관리처분계획

  2. 분양신청의 통지/공고(시행자→토지등소유자)

    법제46조 제1항

    - 사업시행인가고시일(사업시행인가 후 시공자 선정시 시공자와 계약 체결일)로부터 60일 이내
    통지/공고내용
    - 사업시행인가의 내용
    - 정비사업 종류,명칭
    - 정비구역의 위치,면적
    - 분양신청서
    - 분양신청기간 및 장소
    - 분양대상 대지,건축물 내역
    - 개략적인 부담금 내역
    - 분양신청 자격/방법 외
  3. 분양신청(토지등소유자→시행자)

    법제46조 제2항

    분양신청기간
    - 통지일부터 30일이상 60일이내,20일범위내에서 연장가능
    분양신청서류
    - 분양신청서(소유권 내역명기)
    - 토지 및 건축물에 관한 등기부 등본 또는 환지 예정증명원첨부
  4. 종전자산평가/종후자산 추산액 산정

    법제48조

    - 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
    - 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가 고시가 있는날을 기준으로한 가격
  5. 관리처분계획의수립

    법제48조 제1항

    - 분양설계
    - 분양대상자의 주소 및 성명
    - 종전자산 추산액
    - 종전자산의 토지/건물명세 및 사업시행인가 고시일을 기준으로 한 가격
    - 정비사업비 주산액 및 조합원 부담규모/시기
  6. 조합원총회의결의 공람/의견청취(조합)

    법제49조 제1항

    - 시행자는 30일 이상 토지등소유자에게 공람,의견청취
  7. 관리처분계획 인가 신청(시행자)

    법제48조 제1항,규칙 제11조

    신청서류
    - 신청서
    - 관리처분계획서
    - 총회의결서사본
    - 관리처분계획 변경,중지 폐지의 경우는 그 사유와 내용을 증명하는 서류
  8. 인가/고시

    법제49조,영제53조

    30일 이내에 인가여부 결정 시행자 통지 및 지방 자치단체의 공보에 고시
    고시내용
    - 정비사업의 종류 및 명칭
    - 정비구역의 위치 및 면적
    - 사업시행자의 성명 및 주소
    - 관리처분계획인가일
    - 관리처분계획인가의 요지
  9. 통보/통지

    법제49조,영제53조

    시행자는 토지등 소유자에게 통지(공람사항)
    통지내용
    - 정비사업의 종류 및 명칭
    - 정비구역의 위치 및 면적
    - 사업시행자의 성명 및 주소
    - 관리처분계 확인가일
    - 분양대상자별 종전/종휴 자산가치 산정액
  10. 이주

    - 이주계획 및 일정협의
    - 금융기관선정
    - 이주계획서 작성 및 송부
    - 이주비 대여 및 근저당설정
    - 이주
  11. 철거

    법제48조의2

    - 철거계획서 작성
    - 철거승인
    - 수목이식/지장물이식
    - 철거

관리처분계획정산의 흐름

  1. 종전자산의가치산정(자본금)

    종전토지 및 건축물의 각 조합원별 자산가치의 산정
    예)조합원A의 종전자산 가액2억원,전체조합원 종전자산 총액500억원
  2. 사업비산정(지출)

    건축비,이주비,조합운영비,용역비등 전체 사업비 추산
    예)본 사업의 총사업비 600억원
  3. 종후자산의가치산정(수입)

    아파트 및 부대시설 등의 종후자산의 가치산정(추산액)
    예)종후자산총액1,000억원 32평 분양가 1,8억원
  4. 비례율산출

    종후자산총액에서 총 사업비를 공제한 후,종전자산 총액으로 나누어 산출
    예)(1,000억-600억)/500억=0.8%(80%)
  5. 조합원별 권리가액 산정

    종전자산 가액에 비례율을 곱하여 권리가액 산출
    예)조합원A의 권리가액 2억*0.8=1.6억
  6. 정산

    조합원별 종전자산 권리가액과 종후자산 산정액을 비교하여 과부족정산
    예)조합원A의 권리가액 1.8억-1.6억=2천만원 추가부담