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부동산생활정보

부동산거래상식

계약체결 및 계약서 작성 요령

  • 계약서 작성 전 반드시 확인하여야 할 사항
    • 중개대상물확인· 설명서와 현장확인을 통한 사실관계(무허가 여부, 과세완납 여부, 임대차)와 물리적 하자 등 이상유무
    • 등기부등본 등 공적장부에 의한 권리관계(압류,가압류,근저당,가등기,가처분 등)
    • 계약당사자의 인적사항 확인
      • 본인이 나온 경우 : 주민등록증으로 대조확인
      • 대리인이 나온 경우 : 주민등록증, 위임장, 인감증명서
      • 미성년자는 법정대리인의 동의서 확인
    • 거래금액과 지급방법
    • 거래부동산의 인도방법
    • 계약위반시 배상문제

계약서 작성

  • 계약서 작성 전 반드시 확인하여야 할 사항
    • 계약서를 작성할 때는 계약내용을 상세히 기재하여 애매한 문구로 인한 분쟁을 사전에 예방하고 부동산중개업소에서 작성하더라도 충분히 검토하여 계약사항에 동의한다.
    • 금액은 아라비아숫자의 변조를 방지하기 위하여 한문이나 한글로 적는 것이 바람직하며 괄호를 두어 아라비아숫자를 병기하는 것이 좋다.
    • 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 해당 없다는 표시를 하여야한다.
    • 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시 이행의 관계가 성립된다.
    • 당사자 중 어느 일방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상방법을 미리 특약 사항으로 정해두면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 잇점이 있다.
    • 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실에 따른 위험이 없고, 채무불이행시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있다.
    • 마지막 계약사항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한다는 내용의 신의원칙 조항을 기재한다.
    • 계약사항을 다 기재한 후 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의없음을 확인하여 서명ㆍ날인하고 본 계약서를 매도인(임대인), 매수인(임차인), 중개업자가 각각 1통씩 갖는다.
    • 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 매장마다 접속부분 당사자의 쌍방간인을 찍는다.
    • 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 하여야 한다.
    • 계약서 작성시 일부 내용를 정정하는 경우에는 적색으로 두줄을 그어 정정기재한 후 정정날인(쌍방)을 한다.
  • 특약사항란에 명시할 사항
    • 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
    • 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
    • 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
    • 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용
    • 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용
  • 계약서 작성 후 유의사항
    • 중도금 및 잔금 지급시에도 등기부등본을 한번 더 확인한다.
    • 저당권, 임차권, 전세권 등 인수시 해당금액의 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인한다.
    • 각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인한다. 특히, 매매계약은 매도용인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항을 확실하게 체크한다.
    • 중개수수료를 지불하고 현금영수증 또는 세금계산서를 받아두면 연말정산시나 양도소득세 부과시 세제혜택을 받을 수 있다.
    • 매매계약의 경우 거래당사자(중개업자의 중개로 계약한 경우는 중개업자)는 계약일로부터 60일이내에 부동산소재지 관할 시·군·구청에 부동산거래계약 신고를 한 후 권리이 전서류를 구비하여 60일이내에 관할 등기소에 이전등기신청을 하여야 한다.
    • 임대차계약의 경우 확정일자를 받아두어야 한다. 이때 주택임대차는 전입신고와 동시에 관할 동사무소에, 점포임대차는 관할등기소에서 받는다.
    • 계약을 체결한 후 24시간 이내에는 손해배상과 관계없이 계약의 해제를 요구할 수 있다고 생각하기 쉽지만 이는 잘못된 상식이다. 계약당사자간에 의사합치에 따라 이루어진 계약은 체결즉시 유효하기 때문이다.
      다만, 예외적으로
      1)당사자간의 계약해제조건이 있는 경우,
      2)상대방이 계약의 이행에 착수하기 전(중도금을 지급하기 전)까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제,
      3)법정해제로써 상대방의 채무불이행(이행지체,이행불능,불완전이행)에 따른 해제
      가 있는데 이 경우 상당기간 최고 후 해제할 수 있다.

부동산 중개사고

  • 발생과 예방

    상당한 주의에도 불구하고 중개사고가 종종 발생하는데, 가장 흔한 사례로 계약의 성립후 물건의 하자를 발견하여 계약금을 포기한 채 계약을 해제하거나 하자보수책임문제를 둘러싸고 분쟁이 발생하는 경우이며, 이외에도 중개업자가 매매금액을 속이고 차액을 편취한다던지, 부동산의 진정한 권리인의 의사를 제대로 확인하지 않은 계약으로 말미암아 손해를 입는 경우가 있다. 따라서 부동산 중개업소를 통해 거래를 하는 경우에도 본인이 직접 주의를 기울여 목적물과 소유자의 권리유무 확인을 하여야 하며 복사나 위조기술이 발달한 요즘에는 등기부등본 등 공적증명서는 중개업자나 계약상대방이 보여주는 것만 믿을 것이 아니라 본인이 직접 등기부등본 등을 열람하여 확인하는 것이 좋다. 만약 이같은 사항을 확인하지 않고, 중개업자의 말만 믿은 채 거래에 임하였다가 중개사고가 발생하면 거래당사자의 과실도 상당부분 인정하는 것이 법원의 견해이다.

  • 대처

    중개사고가 발생했을 때 가장 간편하고 빠른 방법은 중개업자와 직접 합의를 보는 것이다. 소비자가 현실적으로 받아낼 수 있는 최대 금액은 법인인 중개업자의 경우 2억원, 개인중개업자인 경우 1억원이다. 그러나 중개업자가 무허가업자이거나 보증보험이나 공제조합에 가입해 있지 않으면 이런 절차도 아무 소용이 없다.따라서 소비자는 거래를 하기 전에 중개업소에서 비치하고 있는 업무보증서(보증보험에 가입해 있다는 증서)와 허가증(등록증)을 반드시 확인해야 한다.

부동산 매매관련 제절차 및 세금

  • 부동산 등기절차
    1. 1. 매매계약서 작성
    2. 2. 실거래신고(관할 시군구청)
    3. 3. 토지거래허가(토지거래허가지역의경우)
    4. 4. 등기신청서 작성
    5. 5. 수입인지, 제1종국민주택채권구입
    6. 6. 등록세, 취득세 납부
    7. 7. 등기신청
    8. 8. 등기권리증 수령
    9. 9. 완료(등기부등본 확인)
  • 소유권 이전 등기시 매도인, 매수인 필요서류 정리표
    매도인 매수인 공통서류
    • 매매계약서 작성
    • 인감증명(용도 : 부동산매도용)
    • 주민등록 등(초)본
    • 양도신고확인서
    • 주민등록증
    • 인감증명(법무사위임시)
    • 인감도장(법무사위임시)
    • 주민등록 등(초)본
    • 도장(막도장도가능)
    • 위임장(법무사 위임시) 1통
    • 검인계약서 5통
    • 신청서 3통
    • 신청서 부본 1통
  • 부동산매매 관련 세금
  • 부동산생활정보 QR코드
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